PK北方的“国中”城市：虹吸东北老铁 青岛还有几分胜算？

买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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文/观察员老王

毋庸讳言，中国楼市面临着前所未有的困局。

我们可以为当下的市场萎靡找到千百个理由，但是万源之根本，还是人口趋势的转变和城市化率已近峰值双重作用之下，需求量远远低于供应量的现状。

对于青岛这座年轻的城市来说，需要外来人口支撑。长久以来，青岛流入人口主要来自两个方向：1、省内三四线城市；2、东三省。

所以，能否从东三省的明星城市中抢人，是未来青岛楼市，乃至青岛经济发展的一个关键。

沈阳，毫无疑问东三省城市中，青岛最大的对手。

作为东北板上钉钉的国家中心城市，青岛与沈阳PK，有没有胜算呢？

老王十日的东北之行，有四天是在沈阳度过的，有一些感受与思考与大家分享。

1

盛京的底蕴

虽然从GDP的角度而言，沈阳也不是辽宁的老大，但是沈阳在省内以及全国的地位，远非大连、济南可以相提并论。

在老王看来，这座曾被称之为盛京的城市，虽然因为东三省整体落后而风光不再，然而还可以称之为东三省最好的城市。我们来看三省人民用脚做出的选择：

沈阳2022年人口出生率5.04‰，人口死亡率9.89‰，人口自然增长率 -4.85‰。但是，2018年到2022年，沈阳常住人口增量分别是+13.8万、+9.9万、+12.6万、+4.5万、+2.9万，2022年末该市常住人口为 914.7万人，即将冲击千万人口。

为什么东三省人口外流的背景之下，沈阳成为最强的虹吸点？老王认为原因有三个层面。

第一，在振兴东北的时代背景之下，沈阳经济基础相对较好，也是最好的工作机会。一季度，沈阳生产总值增长5.9%，位列15个副省级城市第4位（2016年以来最高水平），连续4个季度高于全国、全省平均水平。一般公共预算收入305.3亿元，增长8.4%，总量居东北四市首位。

传统优势产业——制造业快速发展，其中汽车制造业增加值增长39.0%，机械装备制造业增加值增长13.2%。

老王从长春返回沈阳，特意选择了K1986，结果发现这个票价只需要46.5元的火车上，有许多暑期到沈阳打工的青年。

从通勤时间和通勤成本而言，沈阳是大学生和劳动力务工的理想之地。

我们来看一下薪资待遇：在沈华晨宝马，一个本科学历的培训管理专员招聘月薪9-13K之间，而且是16薪。奶茶店的员工是4K-5K，小时工是日薪100-120元，不论是哪个层次的打工人，和青岛相差不大吧？而且就今年这个形势，沈阳的汽车大厂似乎比我们的白电大厂更友好一些。

第二，沈阳的生活也非常丰富。作为曾经仅仅排在京、沪之后的奢侈品消费之都，在沈阳你不用担心有钱花不出去。而且拥有着亚洲最大夜市的沈阳，夜生活也相对丰富，不要说二三线城市无法相比，就是济南这种二流省会城市也与之差了好几条街。

这些夜市是沈阳留住年轻人的一个磁力点，同时也为沈阳的普通人提供了众多的就业机会。

第三，沈阳的生活成本相对较低。老王是一个十分喜欢逛早市的人，所以到沈阳的第二天，老王就逛了一下非常有名的向工街早市。你要买包子油条这些做好的早点，那么价格和青岛差不了多少，但是肉和菜是真便宜，五花肉7.5一斤，茄子5毛钱一斤，你要自己在家做饭，生活成本不高。

还有，沈阳有着东三省一流的教育资源，以211高校数量论，哈尔滨和沈阳各有4所，长春2所，大连2所，985高校各市各一所。东北地区最好的医疗资源，以三甲医院数量论，沈阳不到1千万的人口，却有41座三甲医院，在国内排名第五，仅次于北京78、上海66、广州62、天津49。

所以，除去气候因素之外，以一个普通人的民生视角去看，青岛PK沈阳似乎没有任何优势可言，东北除大连之外的其它城市，就要加一个更字了。

2

熟悉的歧路

按照道理讲，沈阳手里的牌不错，起码应该是TOP20的城市，但是现在GDP总量只有青岛一半左右，GDP排名在30左右。

不应该啊！

所以，这座东北的中心城市，并没有表面上看着那么光鲜，它必然有很多的问题，而且这些问题严重制约了城市的发展。

你想快速了解一座城市，多打车是一条捷径。去辽宁省博物馆的路上，的哥指着一栋烂尾楼说，这栋楼已经烂了小十年了，他背后的老板是XXX，现在XXX不动，别人也不敢动。

在洗浴之都金碧辉煌的休息区，老孙问了老王一个问题：你说沈阳这洗浴中心这么发达，是不是因为有很多人谈事需要”坦诚“相见啊？

哎，结婚这么多年，老孙长进了。我们在联想之前的奢侈品之都，就能隐约感觉到这座北方明星城市坠落的另一个原因。

许多人对于李沧前几年瞎胡闹，西海岸、城阳摊大饼式发展扼腕叹息，但是青岛与沈阳相比较，真还是一个相对规矩、相对保守的城市。

青岛烂尾楼，最多也就是海洋活力区这种位置，但是在沈阳，市中心金廊都有很多塔吊不转的项目。

而且，你要看一个城市在房地产方面是否激进，就看这个城市恒大的项目多少就可以了。

沈阳不仅仅是恒大的项目多，而且盛京银行都差点因为300多亿的欠账被恒大干趴下……

前几年夹杂了很多私货的盲目摊饼，让沈阳元气大伤。最后的结果就是三点：

1、公共资源多是吃老本，城市更新相对缓慢；

2、贫富差距不断拉大，老百姓手里没钱；

3、沈阳人对于楼市失去信心，也无力改善，新房多是现房销售；

沈阳的二手房，非常便宜。市中心紧挨着地铁口和明星商业mall的次新房小区，两室一厅成交价也就1万元/平方米左右。

也许有人说了，房价不涨多好，跌了更好。但是如果你是一名大学毕业生，你和同学同时买房，你的房子11年只涨了20%还卖不掉，你同学同年买房，房价翻了三倍，你心里是什么感受？

沈阳在发展的关键时期，走了一条北方城市最容易误入的歧路，而且走得太快，走得太急，同时又没有太多的老本区纠错，所以城市缺乏竞争力与活力，对于中高端人才很难有吸引力。

3

美丽的谎言

作为一名地产博主，我们最后要讨论的当然是：青岛与沈阳，哪里的房子更值得买？

过去几年，一些所谓的大V，带着炒房团去沈阳捡漏，无非就是将各种当地规划的大饼刷刷漆，编造一堆美丽的谎言，然后美美地割上一大刀韭菜。

从城市潜力而言，沈阳即使官宣为国中城市，老王认为也比不过青岛。原因有三：

第一，山东不论从人口还是经济，都比辽宁好了不止一点。辽宁除了大连、沈阳之外，其它城市数据都没法看，而青岛周边还有接近万亿的烟台，七千多亿的潍坊和五千多亿的临沂。

辽宁三四线城市的人即使去沈阳打工，也买不起沈阳的新房；虽然近几年山东省内到青岛买房人相对少了，但是需求仍在。

第二点，供需比。最新统计数据显示，沈阳商品住宅库存量高达1413万㎡，去化周期高达40个月。在此基础上，根据沈阳自然自然局公布的官方数据——沈阳目前有85宗住宅用地，处于“已出让/未动工”的状态，合计土地面积800万㎡，二者相叠加，未来新房库存量将是3000万㎡左右，虽说和青岛差不多，但是沈阳的常住人口和人口增长率可比青岛差很多。这样的供需比之下，地产商在沈阳很难突围。

第三点，城市的天赋。青岛是北方最为宜居的城市，而在北方找出和沈阳气候相似的城市，我们一双手数不过来。这就决定了，青岛在豪宅排行榜

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能杀入前10，而沈阳排名靠后。

所以，从城市发展的角度而言，东三省三四线城市外溢人口，肯定会被越来越好的沈阳截留一部分。但是沈阳楼市积重难返，从资产保值增值角度而言，难以与青岛相比。

当然，在楼市极度分化的今天，青岛也有很多坑区，你一旦买错就要用半生纠错。如果你不会选，老王帮你选。

• • 2025-04-28 17:57:57
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